Če ste se odločili kupiti nepremičnino ali jo prodajate, vas čaka kar nekaj dela, in soočili se boste s številnimi pravnimi zadevami. Precej lažje je, če se odločite za prodajo prek nepremičninske agencije, saj vas ta ščiti pred določenimi pastmi. V povezavi s prodajo in nakupom nepremičnin se omenjajo prodajna pogodba, predpogodba, kreditna pogodba (posojilna pogodba), listina za ustanovitev hipoteke … kako pa je s pogodbo o posredovanju?

Kaj je pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami?

Gre za pogodbo, ki jo skleneta nepremičninska agencija in naročnik v pisni obliki (če ni sklenjena pisno, je nična!) in se z njo dogovorita, da si bo nepremičninska družba prizadevala najti in spraviti v stik z naročnikom tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev pogodbe, katere predmet je nepremičnina. Naročnik se s pogodbo zaveže, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba o nepremičnini sklenjena.

Kaj naj pogodba vsebuje?

Poleg podatkov o nepremičninski družbi (firme, sedeža, davčne in matične številke), podatkov o nepremičninskem posredniku, ki bo opravljal posle posredovanja (osebno ime, številka dovoljenja, njegove številke dovoljenja, zaporedna številka vpisa v evidenco nepremičninskih posrednikov), mora vsebovati tudi podatke o naročniku (ime, bivališče), pa tudi:
- višino plačila za posredovanje v skladu s 23. členom Zakona o posredovanju;
- ime zavarovalnice, številko zavarovalne police in višino zavarovalne vsote za zavarovanje, odgovornosti nepremičninske družbe s priloženo zavarovalno polico;
- natančen opis storitev, ki jih zajema plačilo za posredovanje;
- opredelitev vrste in višino dodatnih storitev in dejanskih stroškov
- okvirno ponudbeno ceno za nepremičnino, ki je predmet posredovanja brez vštetih davkov in plačil za posredovanje;
- opis nepremičnine, ki je predmet posredovanja;
- čas trajanja pogodbe, posebej mora biti označeno, če gre za ekskluzivno pogodbo.

Pogodba v nobenem primeru ne more biti vsiljena, podpis pogodbe s tretjo osebo pa tudi ne more biti pogoj za ogled.

Čas veljavnosti

Če z nepremičninsko družbo sklenete pogodbo o posredovanju, ne pomeni, da lahko družba uveljavlja svoje pravice v nedogled. Čas veljavnosti se lahko opredeli v pogodbi, če ni določen v pogodbi, pa se šteje, da je sklenjena za 9 mesecev. Pogodbo lahko stranki tudi odpovesta, odpovedni rok pa je 30 dni.

Kaj pomeni, da je pogodba ekskluzivna?

Pogodba o ekskluzivnem posredovanju zavezuje družbo, da si bo prizadevala poiskati in vzpostaviti stik s tretjo osebo ter se pogajala za sklenitev pogodbe o nepremičnini. Naročnik se zaveže, da bo družbi za poslovanje plačal, če bo pogodba sklenjena v času veljavnosti te pogodbe, hkrati pa se zaveže, da v času veljavnosti pogodbe o ekskluzivnem posredovanju ne bo sklenil pogodbe z nobeno drugo nepremičninsko družbo. Veljavnost te pogodbe je omejena na največ 6 mesecev.

Pomembno je, da v pogodbi čim bolj natančno opredelite, katere storitve bo agencija opravila in kaj vse je vključeno.

Agent mora tako vas kot tretjo osebo, s katero vzpostavi stik, seznaniti s tržnimi razmerami, ki vplivajo na ceno nepremičnine. Prav tako mora seznaniti, kako je s plačilom davkov, stroškov notarskih storitev. V pogodbi naj bo navedeno, da je vključeno tudi plačilo stroškov, ki bi nastali v povezavi z ugotavljanjem pravnega in dejanskega stanja, verige pogodb, če nepremičnina ni vpisana v Zemljiški knjigi, ugotavljanje, ali je bilo izdano gradbeno oziroma uporabno dovoljenje, stroški v zvezi z ogled in oglaševanjem …

Koliko boste za storitve plačali?

Nepremičninska agencija lahko zahteva plačilo v višini največ 4 odstotkov prodajne cene nepremičnine, ki je predmet pogodbe, brez davka na dodano vrednost. Običajno je strošek razdeljen – polovico plača kupec nepremičnine in polovico prodajalec. Delitev tega stroška je sicer stvar dogovora.

Omejitev na 4 % + DDV ne velja, če je pogodbena vrednost nepremičnine nižja od 10.000 evrov.

Pri najemninah je višina plačila omejena na največ višino 1 najemnine, kakršna je določena v pogodbi.

Če agencija ne izpelje posla uspešno, torej pogodba med tretjo osebo in naročnikom ni pravno veljavno sklenjena, niste dolžni plačati ničesar! Le povrniti tiste stroške, za katere ste s pogodbo dogovorjeni, da vas bremenijo.

Kdaj ste dolžni plačati?

Nepremičninska družba lahko plačilo terja po sklenitvi pogodbe med naročnikom in tretjo osebo. Prej ne more terjati niti delnega plačila. Če katera stranka pozneje odstopi od pogodbe, lahko še vedno terja plačilo.

Do plačila pa agencija nima pravice, če je posel z naročnikom sklenila agencija sama ali nepremičninski posrednik, ki je opravljal posle.

Pogodba ne velja, agencija pa zahteva plačilo?

Ne, ne gre za nikakršno past, a vseeno je dobro vedeti: če v roku 6 mesecev po prenehanju veljavnosti pogodbe o posredovanju vi, vaš ožji družinski član ali z vami kakorkoli povezana oseba sklenete prodajno pogodbo s tretjo osebo, v stik s katero vas je spravila nepremičninska agencija oziroma posrednik, ki je opravljal posle, ima družba prav tako pravico do celotnega plačila za posredovanje.

Ste sami našli kupca?

Če ste kupca našli sami in z njim sklenili pogodbo o nepremičnini, morate o tem v roku 8 dni obvestiti agencijo.

Pravne in stvarne napake

O teh je nepremičninski posrednik dolžan obvestiti pred sklenitvijo pogodbe tako naročnika kot tretjo osebo, če jih ugotovi. Pri tem velja standard 'skrbnega preverjanja'.

• Ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki vplivajo na uporabnost oziroma ceno nepremičnine?
• Je prodajalec oziroma najemodajalec lastnik nepremičnine in ali so nanjo vpisane stvarne pravice in druge pravice tretjih, ki bi omejevale ali izključevale pravice naročnika in tretje osebe?
• Je bilo za nepremičnino izdano pravnomočno gradbeno in uporabno dovoljenje, če je to predpisano?
• Je namenska raba zemljišča v skladu s prostorskim aktom?

Nepremičninska družba je naročniku in tretji osebi odgovorna za škodo, ki jima nastane zaradi pravne in stvarne napake nepremičnine, na katero ju ni opozorila, če je za napako vedela ali bi jo lahko ugotovila s skrbnim preverjanjem stanja nepremičnine.

Če odkrijete skrite napake, morate prodajalca o tem obvestiti v 8 dneh, sicer boste izgubili pravico. Med skrite napake sodijo recimo toplotni mostovi, napake na napeljavi oziroma slabo napeljana električna napeljava, lahko so nepravilno izvedeni odtoki v kopalnici … skratka – napake, ki jih med običajnim pregledom nepremičnine ni bilo mogoče ugotoviti.

Delo posrednika je opredeljeno v Zakonu o nepremičninskem posredovanju in mora delovati v skladu s Kodeksom dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami. Preden se lotite sklepanja pogodbe s komerkoli, si vzemite čas, preglejte, kaj določa zakonodaja. Saj veste, kako pravi že stari rek iz časa rimskega prava: ignorantia iuris nocet (nepoznavanje prava škodi).

In če zdaj odgovorimo na uvodno vprašanje: je pogodba s posrednikom pogodba s hudičem? Ne, sploh ne! Le odkriti bodite, previdni pri tem, kakšne dogovore sklenete, zahtevajte, da se pisno določi, kdo nosi katere stroške, in sodelovanje bo prijetnejše. Tako vi kot posrednik imata namreč popolnoma enako željo: prodati nepremičnino najboljšemu kupcu.