"Brezkompromisna vrhunska izvedba razkošnih stanovanj je odraz premišljenosti in umetniške dovršenosti. V tem duhu nastaja 125 luksuznih stanovanj, ki bodo na novo opredeljevala kulturo bivanja v Ljubljani," so investitorji zapisali v opisu elitne soseske, ki se gradi v središču mesta in v kateri so prodali najdražje stanovanje v zgodovini Slovenije. 

In če pogledamo še malo bolje, lahko hitro opazimo, da je večina novih stanovanj, ki se gradijo v središču prestolnice, luksuznih. Tudi na obrobju mesta, na lokacijah, ki so stisnjene med starejše gradnje, prometne ceste, železnico in so še do pred nekaj leti veljale za degradirana območja, gradijo draga in nadstandardna stanovanja. 

"V Ljubljani vse bolj primanjkuje zemljišč in hkrati so cene stanovanj tako zrasle, da se tukaj res splača graditi. In tisto, kar se najbolj splača graditi, je tisto, kar lahko najdražje prodaš. To pomeni, da tudi če to niso, stanovanja označiš za luksuzna, za nadstandardna, tako da nekako upravičiš te visoke cene," ocenjuje Maša Hawlina, sociologinja, ki se ukvarja z vprašanji stanovanjske preskrbe in upravljanjem urbanega prostora.

Kot pravi, lahko v Ljubljani vidimo, kako se center v zadnjih letih posveča samo za dejavnosti, ki bodo prinesle več profita. "Investicije, ki se odvijajo v centru, so praviloma takšne, ki spodbujajo dvigovanje vrednosti nepremičnin. In recimo, namesto da bi se zemljišče v strogem centru mesta namenilo za gradnjo neprofitnih stanovanj, za katera vemo, da jih zelo primanjkuje, se ta zemljišča raje drago prodaja investitorjem, ki na njih zgradijo luksuzna stanovanja," pravi Hawlina. 

Drage novogradnje vplivajo tudi na cene starejših nepremičnin in tudi na najemnine. Tako v središču mesta lahko zasledimo, da se za visoke zneske prodajajo tudi kleti, ki jih preuredijo v bivalni prostor. Za majhne in zanikrne garsonjere v središču mesta pa lastniki zaračunavajo tudi okoli 500 evrov in več najemnine. 

Kako je videti gentrifikacija pri nas?

Tema, o kateri se v zadnjih letih vse pogosteje govori tudi pri nas, je gentrifikacija. Ta proces je sicer bolj značilen za velika zahodnoevropska in ameriška mesta, a se dogaja povsod po svetu. Učinki pa so podobni. Spremeni se podoba mesta, spremembe pa lahko negativno vplivajo na lokalno skupnost in njeno povezanost, ter najbolj očitno: življenje v mestu postane nedostopno za lokalne prebivalce. 

Kaj sploh je gentrifikacija? To je proces spreminjanja sicer investicijsko nezanimive ali degradirane soseske zaradi priseljevanja bogatejših prebivalcev in dejavnosti. Zaradi tega se ponavadi najprej podražijo nepremičnine, nato pa tudi ostale storitve v soseski.

"Gentrifikacija je dejansko pojav izrinjanja revnejših najemnikov stanovanj s privlačnih območij v mestu z namenom, da se tja vselijo premožnejši stanovalci. Ta proces se dogaja bodisi z višanjem cen najemnin, bodisi s pretvorbo ali prenovo obstoječih, bodisi z gradnjo novih stanovanjskih stavb na zemljiščih odsluženih stavb. Nasprotniki gentrifikacije, ki se sklicujejo na pravico do mesta za vse, imenujejo ta proces tudi getoizacija oziroma socialno čiščenje, v katerem se izvaja izganjanje stanovalcev iz mestnega središča v imenu svobodne gospodarske pobude, kakršna je na primer ponudba Airbnb stanovanj za turiste," pravi profesor arhitekture Janez Koželj in podžupan Mestne občine Ljubljana (MOL), zadolžen za področje urbanizma. 

Posledično nastane družbeni problem, saj si revnejši prebivalci ne morejo več privoščiti življenja v takšnih soseskah in so se primorani seliti še bolj na obrobje mesta. Proces se pogosto začne tako, da investitorji kupijo poceni zemljišča, na katerih zgradijo dražje nepremičnine, ali pa odkupijo že obstoječe stavbe in jih obnovijo ter prodajo po občutno višjih cenah. 

"Ta pojav ni prisoten samo v Sloveniji, ampak povsod v svetu. Spodbujajo pa ga ravno kupci nepremičnin, ki povečujejo povpraševanje po nepremičninah na določenih lokacijah, s tem pa tudi zvišujejo njihove cene. K temu prispeva tudi omejena ponudba zemljišč za gradnjo na takšnih lokacijah in posledično njihove visoke cene, ki ne dopuščajo gradnje cenovno dostopnih nepremičnin. Tisti z nižjimi prihodki so tako prisiljeni iskati nepremičnine tam, kjer so te cenejše," pravi Boštjan Udovič z Zbornice za poslovanje z nepremičninami.

Da se gentrifikacija pojavlja tudi pri nas, se strinja tudi Zoran Đukić iz nepremičninske agencije Stoja. "Kot rečeno, je povpraševanje po nakupu na izredno visokem nivoju in kupci, ki si visokih cen nepremičnin v mestih ne morejo več privoščiti, svoj dom iščejo zunaj mesta. Povečano povpraševanje izven mesta pa potem tudi na teh lokacijah dviguje cene nepremičnin in tako tudi slabšim lokacijam v mestu ter nepremičninam na obrobju mesta, cene rastejo," opozarja. 

Pri nas se je zaradi socialistične preteklosti gentrifikacija začela razmeroma pozno in ima svoje posebnosti. Dogaja se tudi na vaseh, predvsem v bližini mest, kamor se denimo priseljujejo tisti, ki si želijo več udobja za svoj denar, hkrati pa bližino urbanih središč. Podobne procese opažajo tudi drugje po državah nekdanje Jugoslavije. "Pravzaprav nam grozi popolna urbanizacija planeta in gentrifikacija ruralnih območij in nove vasi," je pred časom za Al Jazeera Balkans opozoril Idis Turato, znani reški arhitekt in profesor na Fakulteti za arhitekturo v Zagrebu. To pa ima lahko po njegovem mnenju negativne posledice za celoten ekosistem in proizvodnjo hrane, saj se postopoma krčijo kmetijska zemljišča oziroma nanje negativno vplivajo ti novi družbeni trendi. 

Upravljanje z zemljišči ključ za blaženje negativnih posledic gentrifikacije

Da se omilijo posledice teh procesov, je ključno, kako občine in država upravljajo z zemljišči. Zagotovo bi potrebovali nekaj konkretnih premikov v zemljiški politiki in načinu upravljanja s prostorom, je prepričana Hawlina. 

"V Zűrichu je četrtina stanovanj neprofitnih in širše dostopnih oziroma stanovanj v javnem interesu. In želijo si ta delež povečati na tretjino. Že pred stoletji so se namreč odločili, da ne prodajajo javnih zemljišč, ker na tak način lahko lokalna oblast ohranja nadzor in spodbuja demografsko pestrost, pa tudi storitve, ki se ponujajo in ki dejansko odgovarjajo potrebam neke soseske in niso nujno samo tiste, ki prinašajo največ profita," je izpostavila primer dobre prakse. 

V Ljubljani se je stanje na nepremičninskem trgu začelo drastično spreminjati s prihodom Airbnb-ja, ki je dodatno poslabšal že prej slabo dostopnost stanovanj, predvsem v širšem središču mesta. Tako so bili med prvimi "žrtvami" neke vrste gentrifikacije najemniki stanovanj v mestnem središču. Izpodrinili so jih turisti, ki so bili za kratkoročni najem stanovanja pripravljeni plačati več. Številni lastniki so na svoje nepremičnine začeli gledati kot na dobičkonosni posel. Mnogi so načrtno kupovali vsako luknjo v središču mesta, ki jo je bilo možno z majhnim vložkom preurediti, nato pa jo oddajati turistom. 

Na MOL smo naslovili vprašanja o tem, kako občina spremlja dogajanje in obvladuje negativne posledice gentrifikacije. Kot pravi profesor Koželj, so v evropskih prestolnicah tako razsežnost kot oblike gentrifikacije bistveno drugačne kot v Ljubljani. "Tukaj se niti število niti struktura prebivalcev mestnega središča nista veliko spremenila, ker jih večina stanuje v svojih stanovanjih. Se pa v mestno središče in njegovo zaledje vseljuje vedno več novih, bolj premožnih stanovalcev v nove stanovanjske stavbe, ki se gradijo v vrzelih na opuščenih zemljiščih, v manjšem obsegu pa kot nadomestna gradnja. Poleg tega poskušamo pojav gentrifikacije uravnovešati s tem, da načrtujemo gradnjo socialnih stanovanj tudi v mestnem središču (stanovanja za mlade na Resljevi) kot v njegovem zaledju (soseska na Poljanah na Povšetovi cesti)," je izpostavil podžupan MOL. 

Kot je dodal, na občini stremijo k temu, da je Ljubljana mesto, ki je prijazno za življenje v vseh mestnih četrtih. Poudaril je še, da izdatna sredstva namenjajo tudi za blaženje socialnih stisk preko sofinanciranja številnih projektov, namenjenih najbolj socialno ogroženim občankam in občanom.

Po podatkih Javnega stanovanjskega sklada MOL je občina od leta 2007 z gradnjo in nakupi fond neprofitnih stanovanjskih enot povečala za več kot 1670 enot. Potrebe po neprofitnih najemnih stanovanjih v prestolnici pa ocenjujejo na okoli 4000 dodatnih stanovanjskih enot.