Nakup nepremičnine je precej bolj zapleten od nakupa avtomobila. Ker lahko hitro spregledamo pomembne informacije ali nam jih lastnik namenoma zamolči, se lahko zgodi, da smo ob denar in na koncu tudi ob nepremičnino. Zato je pred vsakim nakupom treba preveriti lastništvo, morebitne obremenitve na nepremičnini, pripraviti pravno veljavno kupoprodajno pogodbo in poskrbeti za ustrezen prenos lastništva po prodaji. Ljudje se na nepremičninsko agencijo najpogosteje obrnejo takrat, ko se ne počutijo dovolj usposobljene, da bi posel izpeljali sami. "Žal pa je še vedno tudi ogromno takšnih ljudi, ki mislijo, da gre za enostavne posle, ki jih lahko izpeljejo brez pomoči strokovnjaka. Pogosto se v takšnih primerih "opečejo" in posledično utrpijo škodo. Pogosto se zanašajo na sodelovanje notarja, katerega vloga pa niti približno ni primerljiva z vlogo nepremičninskega posrednika, saj notar do določene mere poskrbi le za zakonitost vsebine same pogodbe o nepremičnini," pravi Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami.

Kaj je naloga nepremičninskega posrednika?

Nepremičninski posrednik vzpostavi stik med prodajalcem in kupcem oziroma najemodajalcem in najemnikom ter sodeluje pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov. Pri tem skrbi za večjo pravno varnost vseh strank v prometu. "Stranke lahko tako v primeru sodelovanja nepremičninskega posrednika pričakujejo večjo varnost v posameznem poslu in bistveno manj možnosti za nastanek potencialne škode. Seveda se z angažiranjem nepremičninskega posrednika stranke izognejo marsikateri skrbi in dodatni nalogi. V najemnih poslih pogosto poudarjamo, da je sodelovanje nepremičninskih posrednikov koristno tudi za državo, saj je v takšnih poslih davek od prihodkov iz naslova najemnin praktično vedno prijavljen in plačan, ko nepremičninskega posrednika ni, pa so najemne pogodbe velikokrat neprijavljene," pravi Udovič.

Nepremičninska agencija oziroma posrednik mora s stranko skleniti pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami in jo seznaniti s tržnimi razmerji, višino davčnih obveznosti stranke in s cenami notarskih storitev. Pred prodajo stanovanja ali hiše posrednik ugotovi pravno stanje nepremičnine oziroma poskrbi za izpisek iz zemljiške knjige ali za pridobitev pogodb, če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo.

Med ogledom stanovanja prodajalcu svetuje glede morebitnih pomanjkljivosti in skupaj s prodajalcem oblikuje realno ceno za nepremičnino. Nepremičninska agencija nato namesto prodajalca oglašuje nepremičnino in se dogovarja za oglede s potencialnimi kupci. S tem precej razbremeni samega prodajalca, saj tako ni treba, da je ob vsakem ogledu prisoten. Ko se najde pravi kupec, pa nepremičninski posrednik sodeluje pri pogajanjih za sklenitev posla.

Posrednik mora imeti izkaznico, s katero dokaže, da ima licenco

V Sloveniji je po podatkih Zbornice za poslovanje z nepremičninami trenutno registriranih nekaj več kot 1000 podjetij, ki se ukvarjajo s posredništvom v prometu z nepremičninami. Še okoli 2600 podjetij pa ima to dejavnost navedeno kot "drugo dejavnost". "Seveda pa vsi ti subjekti dejavnosti ne izvajajo, zato je veliko bolj blizu resnici podatek, da se s to dejavnostjo aktivno ukvarja nekaj več kot 500 gospodarskih subjektov, kolikor je tudi sklenjenih zavarovanj poklicne odgovornosti, ki so nujen pogoj za opravljanje dejavnosti," pojasnjuje predsednik zbornice Boštjan Udovič. V evidenco nepremičninskih posrednikov je trenutno vpisanih več kot 2250 posameznikov, a to še ne pomeni, da imetniki licence dejansko opravljajo to dejavnost. Po ocenah zbornice se s to dejavnostjo dejansko ukvarja le okoli 1000 oseb.

Število nepremičninskih agencij v zadnjih letih strmo narašča. V letu 2018 je bilo v Sloveniji po podatkih Statističnega urada (Surs) podjetij, ki so se s tem ukvarjala, kar 870. To je največ v zadnjih 10 letih, odkar Surs beleži te podatke.

Prihodki od prodaje v tem poslu skupaj pa so po podatkih Sursa znašali kar 71.272.000 evrov, številka ni zanemarljiva, a je daleč od tiste, ki so jo nepremičninske agencije beležile pred začetkom finančne krize. Leta 2008 je bil namreč promet podjetij, ki se ukvarjajo s tem poslom, okoli 114.654.000 evrov, leta 2009 pa 114.039.000 evrov.

Čeprav se morda na prvi pogled zdi posredništvo relativno hiter in enostaven način do visokih zaslužkov, pa mora posameznik, ki se želi s tem ukvarjati, pridobiti status nepremičninskega posrednika. "Ob vpisu v imenik pristojno ministrstvo osebi izda tudi izkaznico nepremičninskega posrednika, s katero se lahko ustrezno izkaže strankam," pravijo na zbornici.

V imenik nepremičninskih posrednikov se lahko vpiše oseba, ki je pridobila certifikat o nacionalni poklicni kvalifikaciji "posrednik oziroma posrednica za nepremičnine", ki je opravila strokovni izpit za nepremičninskega posrednika pred začetkom veljavnosti predpisov o nacionalni poklicni kvalifikaciji, ali pa oseba, ki je dobila odločbo ministrstva o priznanju poklicne kvalifikacije in ni bila pravnomočno obsojena za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na zaporno kazen več kot tri mesece.

Poleg tega mora nepremičninska družba imeti sklenjeno obvezno zavarovanje odgovornosti nepremičninske družbe v primeru strokovnih napak v poslu.

Koliko stane posredovanje in čigav strošek je?

Koliko vas bo stal nepremičninski posrednik, je zelo odvisno od lokacije nepremičnine, tržnih razmer, zahtevnosti posla in drugih dejavnikov. Stroški se lahko gibljejo od nekaj sto evrov pa tudi do nekaj tisoč evrov. Nepremičninska družba lahko po zadnjih spremembah zakona pri nerealiziranem poslu ali odstopu stranke od naročila zaračuna največ 150 evrov stroškov, ne glede na njihovo dejansko višino – pa še to le, ko je to izrecno dogovorjeno v pogodbi.

Zakon o nepremičninskem posredovanju sicer določa, da lahko nepremičninska agencija zaračunava največ štiri odstotke provizije. V preteklosti se je ta znesek pogosto razdelil med prodajalca in kupca, čeprav je denimo nepremičninsko agencijo najel le prodajalec. Pri ceni posredovanja je treba upoštevati tudi 22-odstotni davek na dodano vrednost. Torej, če neka nepremičnina stane 100.000 evrov, je lastnik oziroma prodajalec dejansko za svojo nepremičnino na koncu dobil 97.560 evrov, saj sta dva odstotka od izpogajane cene skupaj z DDV pripadla nepremičninskemu posredniku. Na drugi strani pa je bil strošek kupca za stanovanje 102.440 evrov, saj je tudi on posredniku moral izplačati 2000 evrov 'provizije' z DDV.

Če so do zdaj lahko plačilo za posredovanje razdelili med obe stranki, pa od zdaj to zakon ureja drugače. "Od spremembe Zakona o nepremičninskem posredovanju v lanskem letu lahko nepremičninska družba plačilo za posredovanje (provizija ni najbolj ustrezen izraz, zato ga zakon ne uporablja) zaračuna zgolj naročniku, torej tistemu, ki je z njo sklenil pogodbo o posredovanju. V konkretnem primeru je to lahko bodisi prodajalec/najemodajalec bodisi kupec/najemnik. V določenih primerih pa sta naročnika lahko tudi oba," pravi Udovič.

Ko se nepremičninski posrednik ponudi kar sam ...

Čeprav načeloma nepremičninski agenti svoje delo opravljajo profesionalno, pa so štiri študentke pred časom z njimi doživele neprijetno izkušnjo, ko so želele najeti dvosobno stanovanje v Ljubljani. Ko so našle stanovanje, ki jim je odgovarjalo, so poklicale na telefonsko številko – bila je zasebna, nikjer ni bilo označeno, da gre za posrednika. Sledil je ogled stanovanja, kjer jih je poleg lastnice pričakala še mlada ženska – nepremičninska posrednica.

Ko so se študentke prepričale, da je stanovanje res primerno za njih, so se začeli pogovori o pogojih najema. Posrednica jim je takoj pojasnila, da prvi mesec zahtevajo poleg najemnine še varščino in še eno najemnino za posredništvo. Navdušenje je s tem minilo, dekleta pa so se iz stanovanja odpravile slabe volje, saj so vedela, da si tega stanovanja ta hip ne morejo privoščiti.

Medtem ko so čakale na avtobus, so dobile klic – klicala jih je lastnica stanovanja. Pojasnila je, da se sama nikoli ni obrnila na nepremičninske posrednike, pač pa je oglas oddala sama, nato pa se je nanjo obrnila posrednica in se ponudila, da ji pomaga najti najemnike. Ker nista sklenili nobene pisne pogodbe, jim je lastnica tako ponudila, da pogodbo sklenejo mimo posrednice.

Zgoraj omenjeni primer, ki se je pred časom zgodil v Ljubljani, zagotovo ni osamljen. Ni pa to vsakdanja praksa nepremičninskih agencij. "Takšna praksa je po našem mnenju nesprejemljiva. Po drugi strani pa težko govorimo o "vsiljevanju", saj mora stranka z nepremičninsko družbo v vsakem primeru podpisati pogodbo o posredovanju," pravi predsednik Zbornice za poslovanje z nepremičninami. V pogodbi mora biti navedena tudi višina plačila za posredovanje in morebitni dodatni stroški, denimo plačilo, če lastnik sam, mimo posrednika najde kupca oziroma najemnika.

"Sodna praksa je v določenih primerih veljavo priznala tudi ustno sklenjenim pogodbam, čemur pa v naši zbornici nasprotujemo. Zakon sicer (v prvem odstavku 13. člena) izrecno določa, da mora biti pogodba o posredovanju sklenjena pisno, vendar po drugi strani ne določa sankcije, če ni tako. Sami smo predlagali, da bi bile ustno sklenjene pogodbe nične, vendar naši predlogi za spremembe zakona do zdaj, žal, niso bili upoštevani. Namesto tega je Državni zbor sprejel nekatere nedomišljene spremembe, ki bo našem trdnem prepričanju položaj potrošnika oziroma stranke še poslabšujejo," pravijo v zbornici.

Situacija pa je povsem drugačna, ko posrednik za kupca išče nepremičnino in pri tem stopi v stik z zasebnim prodajalcem, ki sam oglašuje prodajo. "V tem primeru prodajalec nastopa kot tretja oseba, s posrednikom nima nobenega stroška (razen, če se izrecno dogovorita, da posrednik zanj opravi kakšno dodatno storitev) in ni razloga, da bi posrednika vnaprej zavrnil," še pravi Udovič.

V branje priporočamo še: