Imeti svoj dom so sanje skoraj vsakega Slovenca. Že stari slovenski pregovor namreč pravi: "Ljubo doma, kdor ga ima." Lastna nepremičnina omogoča varnost, tako fizično kot tudi finančno. Najemniška stanovanja namreč lahko odžrejo precej večji kos družinskega proračuna kot mesečni obrok kredita. Poleg tega pa so najemniki prepuščeni na milost ali nemilost lastnikom, ki se lahko kadarkoli odločijo, da bodo nepremičnino prodali, najemnike pa postavijo "na cesto". 

Tisti, ki so se kdaj spustili v proces nakupa nepremičnine, se zavedajo, da ta nikakor ni enostaven. Gre namreč za pomembno naložbo, pri kateri vas lahko napake stanejo veliko. V najboljšem primeru zgolj vašega dragocenega časa, živcev in slabe volje, v najslabšem pa celo same nepremičnine. 

Ne glede na to, ali gre za stanovanje ali hišo, novogradnjo ali rabljeno, je nakup nepremičnine zelo odgovorna in zahtevna naloga, zato se je je treba lotiti kar se da previdno. Pri tem so vam lahko v pomoč naslednji nasveti. 

Pred ogledom nepremičnine

Ko se odločate za nakup nepremičnine, se najprej seznanite s trenutnimi cenami na trgu in določite svoj finančni okvir. Postavite si realne cilje in na banki preverite svojo kreditno sposobnost. 

"Zaželeno je, da si pred ogledom določite kriterije, kakšna naj bi bila vaša bodoča nepremičnina (lokacija, velikost, razporeditev, v kakšnem stanju naj bo, novogradnja ali starejša gradnja, v katerem nadstropju naj bi bilo npr. stanovanje, ali je nujno lastniško parkirišče, nujno da ima stanovanje atrij ali teraso, ipd.)," svetuje nepremičninski agent Alen Komić.

Dobro je, da se za nakup lastne nepremičnine začnete pripravljati že nekaj let prej in tako privarčujete vsaj za polog. 

Preglejte nepremičninske oglase na spletu, v časopisih in nepremičninskih agencijah. Pozanimajte se tudi pri prijateljih in znancih, če morda vedo za kakšno nepremičnino, ki se bo prodajala v bližnji prihodnosti. Če vam je blizu točno določena lokacija ali stanovanjska soseska, lahko tudi sami na oglasnih deskah objavite oglas, da kupujete stanovanje. 

Ko najdete nepremičnine, ki ustrezajo vašim željam glede lokacije, velikosti in so v cenovnem rangu, ki si ga lahko privoščite, se dogovorite za oglede. Naj vas višja cena ne odvrne od ogleda nepremičnine, saj se pogosto zgodi, da oglaševanja cena na koncu ni enaka tisti, po kateri se ista nepremičnina proda. Prodajalci običajno pustijo tudi nekaj "rezerve" za pogajanje.

Pomembno je, da se na oglede odpravite spočiti ter si vzamete dovolj časa za temeljit ogled nepremičnine. "Morda se bo zaradi večjega interesa po nepremičnini potrebno odločiti že po prvem ogledu le-te, zato je zaželeno, da s seboj vzamete tudi osebe, ki vam bodo pomagale pri odločitvi oziroma so za odločitev pomembne (družina, prijatelji, oseba iz gradbene stroke, arhitekt, ...)," pravi Komić.

Še pred ogledom si pripravite tudi seznam vprašanj glede stanja nepremičnine, lastniškega in zemljiškoknjižnega stanja. Zabeležite si vse podrobnosti in opažanja. 

Kupci morajo biti pri ogledu stanovanja ali hiše pozorni na več stvari. Predvsem so to stvarne in pravne napake pri nepremičninah, pa tudi realna cena in seveda lega nepremičnine, osončenje in moteči faktorji. Zoran Đukić iz nepremičninske agencije svetuje, da se najprej lotite stvarnih napak. "Torej ob ogledu ugotavljamo in zahtevamo od prodajalca in posrednika vse informacije o stvarnih napakah, pregledamo, ali dela elektrika, teče voda, kako tesnijo okna, katere stvari so poškodovane ipd." 

Da preverite morebitne pravne napake, od lastnika zahtevajte predložitev zemljiškoknjižnih izpiskov, izpisek iz Geodetske uprave (GURS), ter dokumente o morebitni cenitvi nepremičnine, hipotekah in podobno.

Čeprav morda na to ne pomislimo, pa je za udobno bivanje pomembna tudi lega. "Priporočljivo je, da so bivalni prostori obrnjeni na JV in JZ. Hkrati pa je to zelo odvisno od življenjskega sloga. Torej če smo dopoldne doma, in delamo od doma, potrebujemo jutranje sonce in obratno. Zelo pomembni so odprti pogledi, kakor tudi nadstropje – včasih je za boljše veljalo nižje nadstropje, sedaj pa višje," pravi Đukić. 

Zelo priporočljivo je tudi, če ima stanovanje dodatne terase oziroma balkone, kleti in pa seveda parkirni prostor. "Ne kupujte nepremičnine brez parkirnega mesta, edino če imate takšen življenjski slog, da ga ne potrebujete. Nepremičnina brez parkirnega mesta namreč nima iste vrednosti. Sprehodite se po soseski in ugotovite kaj se nahaja v okolici (deponija, pokopališče, ipd.). Upoštevajte tudi nasvete Feng Shuja, ki jih najdete na spletu: pravilna oblika, čistost – vsaj to," še svetuje Đukić. 

Pred podpisom pogodbe

Ko najdete stanovanje ali hišo, ki najbolj ustreza vašim kriterijem, se poskusite pogajati za znižanje kupnine. "Seveda pa, da boste to dosegli je potrebno pokazati prodajalcu, da ste resni interesenti za to nepremičnino, podati pisno ponudbo, razložiti vašo finančno konstrukcijo in mogoče tudi opisati namen nakupa," poudarja Komić.

Pametno je, da se še pred podpisom pogodbe in plačilom are, dogovorite za ponoven ogled, na katerega s seboj pripeljite kakšnega mojstra, ki bo znal oceniti stroške prenove. Njegovo strokovno oko bo najbrž opazilo tudi kakšno pomanjkljivost, ki se vam lahko izmuzne. To pa vam lahko pomaga tudi, da še dodatno zbijate ceno, ki jo je določil lastnik. 

Zavedati se morate, da je plačilo kupnine le del finančnega bremena, ki prihaja z lastništvom. Če je nepremičnina v slabem stanju, boste morali še pred vselitvijo opraviti vsaj najnujnejšo prenovo. Pozanimajte se tudi, kakšni so še ostali stroški stanovanja ali hiše: tekoči stroški (ogrevanje, upravni stroški ipd.), višina nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, stroški vzdrževanja (menjava strehe, ogrevalnega sistema, morebitna obnova, višina rezervnega sklada in stanje v rezervnem skladu, ...). Če kupujete nedokončano hišo, ocenite tudi kolikšen finančni zalogaj predstavljajo zaključna dela. 

Pozorni bodite tudi, če se odločate za nakup novogradnje. Čeprav upravičeno pričakujete, da bo v novem stanovanju ali hiši vse zdržalo vsaj kakšnih 10 let, pa se lahko že kmalu po vselitvi pojavijo napake. Zato se obvezno pozanimajte o sami gradnji in investitorju ter preverite, kakšne garancije ponuja. Pri nakupu stanovanja je zelo pomembno, da se investitor drži pravil prodaje po ZVKSES-u (bančna garancija, ipd.) in da preverite tudi, ali ima nepremičnina pravnomočno gradbeno in uporabno dovoljenje. Če ima nepremičnina uporabno dovoljenje, običajno velja, da je tudi zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem. 

"Pomembno pa je tudi, da se pozanimate, ali so na objektu po izdaji uporabnega dovoljenja bila opravljena kakršnakoli dela, za katera bi bilo obvezno pridobiti gradbeno dovoljenje oziroma določeno soglasje. Če ima objekt samo gradbeno dovoljenje, še ne pomeni, da je pravno sporno. Morda je bil objekt zgrajen pred letom 1967 za kar se smatra, da ima že po samem zakonu uporabno dovoljenje, morda pa ga investitor zgolj ni pridobil. V tem primeru pred nakupom svetujemo posvet s projektantom in pregled gradbene dokumentacije," še dodaja Komić.

Če ima stanovanje atrij in parkirni prostor, morate preveriti, ali ima lastnik potrdilo o namenski rabi in da na teh zemljiščih ni omejitev (npr. predkupna pravica). 

Kupci se pogosto pred nakupom nepremičnin srečajo tudi s pravnimi zapleti, denimo neurejeno lastništvo, vpis zastavnih pravic in podobno. Zato je pred vsakim podpisom pogodbe nujno, da sami preverite zemljiškoknjižno stanje nepremičnine. Lastnik, ki želi stanovanje ali hišo prodati, vam lahko kakšne podrobnosti zamolči, ali pa z njimi niti sam ni seznanjen. 

"Zemljiška knjiga seveda sledi načelom transparentnosti in javnosti, a nekatere pravne situacije niso razvidne iz zemljiške knjige in jih je potrebno preveriti glede na dejansko stanje oziroma o tem povprašati prodajalca in primerno izjavo prodajalca vnesti tudi v prodajno pogodbo (npr. veljavna najemna pravica na nepremičnini)," pravi Komić. 

Iz zemljiške knjige lahko pridobite podatke o tem, kdo je lastnik nepremičnine in ali so morebiti vpisani kakšni solastniški deleži. Prav tako v zemljiškoknjižnem izpisu dobite tudi podatke o tem, ali je nepremičnina morda obremenjena s hipoteko ali služnostnimi pravicami. Preverite tudi, ali so na nepremičnini kakšne "plombe", torej vpisi, ki še čakajo na vknjižbo v zemljiško knjigo. 

Vsi ti podatki so izjemno pomembni in vam lahko zagrenijo življenje, če jih odkrijete prepozno. Če bi namreč po nakupu nepremičnine kdo sprožil pravni spor, se ne bi mogli sklicevati na to, da teh podrobnosti niste poznali. Že to, da so ti podatki vpisani v zemljiško knjigo namreč šteje, da jih morate poznati. 

Izogibajte se nakupu nepremičnine, ki še ni vpisana v zemljiško knjigo, saj se lahko postopek vpisa zaplete. Zahtevajte, da ga prodajalec uredi, šele nato se pogovarjajte o nakupu. Takšen postopek pa se lahko zavleče, saj je treba preveriti celotno verigo kupoprodajnih pogodb do zdajšnjega lastnika, pa tudi zemljiškoknjižno stanje nepremičnine, na kateri ta stoji.  

Zaplete se lahko tudi, če ima nepremičnina več solastnikov. Če želi takšno nepremičnino eden od lastnikov prodati, tudi če je večinski lastnik, morajo s tem soglašati vsi solastniki. To pomeni, da vsi solastniki nastopajo kot pogodbena stranka. Prav tako imajo po zakonu ostali solastniki predkupno pravico. 

Če je nepremičnina obremenjena s hipoteko, je najbolje, da se o tem posvetujejo s strokovnjakom. "Sicer nakup nepremičnin, obremenjenih s hipoteko, je že ustaljena praksa in obstajajo varni postopki in mehanizmi, kako se celoten proces nakupa izpelje, ne da bi bil kupec izpostavljen kakršnemu koli tveganju. V tem primeru vam svetujemo, da nakup nepremičnine opravite s pomočjo strokovnjaka s tega področja (nepremičninska družba, odvetnik, ipd.)," svetuje Komić.

Pomembno je, da tik pred podpisom pogodbe, torej na dan podpisa, še enkrat preverite stanje v zemljiški knjigi.  

"Da boste pri nakupu nepremičnine kar se da varni pa poskusite v to vključiti tretjo stranko (nepremičninska družba, notar, odvetnik), ki ima odprt fiduciarni račun, da se vsaj ara (če ne celotna kupnina) nakaže na tak račun in ko vse pogodbene stranke izpolnijo svoje obveznosti po pogodbi se kupnina prenakaže prodajalcu na njegov TRR," meni Komić iz ABC Nepremičnine.

"Najceneje je če človek vse v življenju dela sam. Sam najde nepremičnino, sam naredi primopredajo, sam deponira izbrisno popotnico, sam pridobi zemljiško knjižni izpisek itd. To bi bilo v idealnih časih najbolje, vendar pri tako velikih zneskih svetujemo vsaj odvetnika, če že ne posrednika z odvetnikom, kajti financiranje z banko potegne za sabo dovolj lažjo pot, ker banka vodi postopek in opozarja na stvarne in pravne napake. Svetujemo da ste previdni pri ZK izpisku, skladnosti gradnje, če je gradbeno in uporabno dovoljenje, skladno z gradnjo in dovozi poti do hiše, skupne ceste in različne služnosti," pa dodaja Đukić. 

Po nakupu nepremičnine

Ko se dogovorite za ceno, lastnik pripravi kupoprodajno pogodbo (ki je vedno v pisni obliki). V pogodbi mora biti navedena cena nepremičnine in natančna označitev nepremičnine, običajno pa je v njej dogovorjena tudi ara. Plačilo are namreč zagotavlja lastniku, da bo kupec v dogovorjenem roku poplačal celotno kupnino. Kupec pa si s tem zagotovi, da lastnik ne bo nepremičnine prodal nekomu drugemu in da jo bo kupcu predal v dogovorjenem roku. Ara tako ščiti obe stranki. 

Prodajalec mora v 15 dneh po sklenitvi dogovora pogodbo odnesti na davčno upravo, ki odmeri davek na promet nepremičnin. Ta znaša dva odstotka od davčne osnove, ki je določena kot pogodbena vrednost nepremičnine. Zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin je namreč tisti, ki prodaja. Lahko pa se stranki dogovorita tudi drugače, vendar morate to zapisati v pogodbo. 

S potrdilom davčne uprave, da je bil davek na nepremičnine plačan, se prodajalec odpravi do notarja, ki podpisano kupoprodajno pogodbo overi. Nato pa lahko overjeno pogodbo odnesete v banko (oziroma notarju, ki je pooblaščen s strani banke) in uradno zaprosite za kredit oziroma zahtevate prenos sredstev z vašega na račun prodajalca. 

Običajno kmalu po podpisu in nakazilu kupnine prodajalec in kupec opravita tudi primopredajo nepremičnine. "Pomembno je, da kupec s prodajalcem ob primopredaji podpiše primopredajni zapisnik, kjer točno zapišejo stanje nepremičnine, jo še enkrat poslikajo, popišejo števce, popišejo, kaj od dokumentacije in kateri ključi so bili predani. S takšnim zapisnikom si precej olajšajo kasnejše nejasnosti. Prav tako pa dobavitelji (upravnik, elektrika, ...) zahtevajo tak zapisnik, da se lahko opravi prepis plačnika," je spomnil Komić. 

Tudi, ko imate v rokah overjeno kupoprodajno pogodbo, lastništvo še ni povsem urejeno. To je uradno šele, ko lastništvo vpišete v zemljiško knjigo. Zahtevek za vpis v zemljiško knjigo, vložite takoj, ko imate overjeno kupoprodajno pogodbo. "S predlogom ne čakajte, ker se dostikrat zgodi, da kupec izvirnik overjene pogodbe izgubi na kar ga lahko čaka kar mučen proces vzpostavljanja listine in še kaj. Namreč kupec oz. novi lastnik nepremičnine nosi vsa tveganja v primeru, da svoje pravice ni vpisal v zemljiško knjigo. Torej, to dolžnost kar čim prej opravite," še opozarja Komić.

Strokovnjaki svetujejo, da se že pred samim vpisom v zemljiško knjigo dodatno zavarujete s predznambo pravice v zemljiški knjigi. S tem si do trenutka prevzema nepremičnine zavarujete lastniško pravico. "Vseeno pa bodite pozorni, da predznambo vpišete pri tistemu notarju, kjer bo vaša banka (v primeru hipotekarnega posojila) želela opraviti kreditni narok," še pravi Komić.

Predlog za vpis pogosto vloži že notar, a je vaša dolžnost, da to preverite. Banka bo istočasno vpisala tudi hipoteko, če jo potrebujete za najem kredita. 

Po vpisu v zemljiško knjigo obvezno preverite, ali so vpisani podatki točni. 

V branje priporočamo tudi: