Če se lotevate prodaje nepremičnine in niste dovolj dobro pravno podkovani, je najbolje, da se zglasite pri kateri od nepremičninskih agencij in sklenete pogodbo z nepremičninskim posrednikom, da delo opravi namesto vas. Posrednik vas bo s pomočjo pravne službe vodil skozi postopek. Resda boste zato morali odšteti nekaj denarja, a verjetno se strinjate, da je bolje tako, kot pa da zaradi nepoznavanja prava ostanete brez zajetnega kupa denarja. Se boste vseeno prodaje lotili sami?

Preden se sploh lotite same prodaje nepremičnine, se prepričajte, da imate resnično zagotovljeno novo bivališče, da je z nepremičnino vse v redu, je vpisana v Zemljiško knjigo (ZK) oziroma obstaja veriga pogodb, da imate izdelano energetsko izkaznico oziroma ustrezno potrdilo, če izkaznice ne potrebujete (recimo, da je stavba pod varstvom Zavoda za varstvo kulturne dediščine), da imate v ZK urejene najrazličnejše oblike obremenitve (služnostne poti ipd.), saj bo neurejeno zemljiškoknjižno stanje odvrnilo (skoraj) vsakega kupca.

Kateri stroški čakajo PRODAJALCA?

Poleg tega si pripravite tudi nekaj finančne zaloge – kot prodajalec boste morali plačati davek na promet z nepremičninami. Pri novogradnjah se obračuna 22 % DDV, nižja stopnja (9,5 % DDV) pa velja za stanovanjske nepremičnine – stanovanja do 120 m2 in enostanovanjske hiše do 250 m2 uporabne površine. Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine. Pri starogradnjah je znesek 2 %  prodajne cene nepremičnine. 

Poleg tega boste morali plačati tudi davek od kapitalskega dobička, če ste ga pri prodaji nepremičnine ustvarili (tj. razlika med nabavno in prodajno ceno). Stopnja tega davka znaša prvih 5 let po nakupu 25%, se na vsakih dopolnjenih pet let lastništva zmanjšuje (po petih letih znaša stopnja 15%, po desetih letih 10%, po petnajstih letih 5%), po 20 letih lastništva nepremičnine tega davka ni več. Davka na kapitalski dobiček so opravičeni tisti, ki so kupili nepremičnino pred 1. januarjem 2002 ali so imeli vsaj zadnja tri leta pred prodajo na naslovu nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče. Posebnost je, da obveznost nastane s sklenitvijo pogodbe in ne s plačilom kupnine. Tako mora prodajalec v 15 dneh po sklenitvi prodajne pogodbe in ne šele po prejemu kupnine pri pristojni davčni upravi vložiti prijavo za odmero davka na promet z nepremičninami. Davek mora prodajalec plačati v roku 30 dni po prejemu odločbe o odmeri (prejme jo v 30 dneh). Prijavi mora priložiti tri izvode prodajne pogodbe in izvod prejšnje pogodbe, s katero je pridobil lastninsko pravico, oziroma izpisek iz zemljiške knjige, če je nepremičnina že vpisana v zemljiško knjigo. Davčni organ potrdi plačilo davka v obliki žiga na kupoprodajni pogodbi, ta izvod pogodbe je hkrati tudi tisti, na katerem notar overi prodajalčev podpis – kar je pogoj za vpis v zemljiško knjigo.

Poleg tega vas čaka še strošek provizije, ki jo boste plačali nepremičninskemu posredniku, če opravljate posel preko nepremičninske agencije. Stroške za posredovanje v višini največ 4 odstotkov prodajne vrednosti nepremičnine si običajno razdelita kupec in prodajalec, vsak polovico, lahko pa se dogovorite drugače. Skratka – izdelajte si natančen finančni in postopkovni načrt.

Kar se same prodaje tiče, se zavedajte, da bo v prednosti vedno prodajalec, ki bo ponudil nekaj več. Morda drugačno obliko oglasa, atraktivne fotografije, izviren opis, video predstavitev prostorov … Prodajati ne pomeni čakati, pomeni biti aktiven, biti na razpolago preko telefona, elektronske pošte, morda celo družabnih medijev in – seveda -  za oglede.

Katere napake so sicer najpogostejše?

1. Izbira nepremičninskega posrednika

Ko se odločate, s katerim nepremičninskim agentom ali agencijo sodelovati, naj vas ne vodijo prijateljske vezi. Preverite, na kakšen način oseba, ki bo prodajala vašo nepremičnino, posluje. Koliko izkušenj ima? So bile stranke z njegovim delom zadovoljne? Četudi vam nekdo obljublja, da bo opravil delo za nižjo provizijo, preverite, s kom imate opravka. Včasih je bolje plačati 0,5 odstotka višjo provizijo v zameno za korektno izpeljan posel.

2. Popravila

Vprašanje, s katerim se marsikdo, ki se odloča za prodaj nepremičnine, ukvarja, je, ali se lotiti prenove, popravljanja določenih stvari pred prodajo. Dejstvo je, da je estetske popravke vsekakor dobro izvesti. Zamenjava starih zaves, popravilo polomljenih stvari, morda celo beljenje, če so stene močo obarvane, osvežitev prostorov … Kar zadeva večje posege – menjava kritine, dodatna izolacija in popravilo fasade, zamenjava oken, stavbnega pohištva … vse to povečuje vrednost nepremičnine. Če razmišljate celo o zamenjavi ploščic v kuhinji, kopalnici ali na stranišču, vedno obstaja tveganje, da novemu kupcu ne bo všeč in se bo posegov lotili še enkrat. Še posebej je tak poseg nesmiseln, če boste zamenjali ploščice, odtočne cevi pa recimo pustili prvotne, saj bo moral novi kupec kmalu (če gre za staro gradnjo) vse še enkrat razbijati. Lotite se torej popravkov, ki bodo pripomogli k temu, da bo nepremičnina na pogled privlačnejša, vzdržite pa se del, za katera obstaja velika verjetnost, da se jih bo lotil tudi kupec. 

3. Čistoča

Prede v nepremičnino povabite potencialne kupce, poskrbite za red in čistočo. Pospravite kupe oblek, igrače, ki morda ležijo po tleh, pomijte okna, vrata, počistite stranišče in kopalnico, prostore prezračite, da ne bo neprijetnih vonjav. Počistite pulte, obrišite prah, nič pa ne bo narobe, če z vidnih površin odstranite najbolj osebne predmete. Več kot imate naloženih stvari po površinah, bolj kot imate vse razmetano, težje si bo kupec predstavljal, kakšen potencial ima ta nepremičnina, kako bi lahko vse skupaj drugače uredil. Poleg tega deluje vse skupaj bolj utesnjeno, če je razmetano. Vseeno ne pretiravajte, da ne bo stanovanje delovalo preveč hladno in neosebno.

4. Čas

Ne računajte na to, da boste nepremičnino prodali v tednu dni in zato ne polagajte are za novo nepremičnino, dokler nimate zagotovljenega kupca za svojo nepremičnino, razen če vam finančne možnosti to dopuščajo. Vaša nepremičnina se lahko proda rekordno hitro, lahko pa se stvar zaplete pri banki, lahko je v določenem časovnem obdobju tržno nezanimiva, zanjo zahtevate preveč denarja … Ko se odločite položiti aro, se tudi dogovorite, ali ara velja tudi kot odstopnina in koliko časa ara velja.

5. Določanje cene

Določanje cene, ki bo tržno zanimiva in bo hkrati tudi zadovoljila naša pričakovanja, ni preprost postopek. Če postavite ceno, ki je prenizka, boste verjetno hitro dobili kupca, a boste naknadno ceno težko višali. Če se pojavi več kupcev, se vseeno lahko pogajate v smislu 'kdo da več'. V kolikor postavite ceno, ki bo previsoka, se utegne prodaja zavleči, oziroma bodo k vam prihajali kupci, ki bodo ceno poskušali čim bolj zbiti. Številne potencialne kupce lahko že v osnovi odvrne, ker se ne želijo pogajati in tako se krog potencialnih kupcev vztrajna oži. Na koncu utegnete dobiti še manj, kot če bi že v začetku postavili realno ceno. Ko določate ceno, preglejte, po kakšnih cenah so se prodajale podobne nepremičnine na vašem območju v zadnjem obdobju. Poglejte, po kakšnih cenah se oglašujejo nepremičnine, pri tem pa se zavedajte, da to niso tudi prodajne cene – so le oglaševane.

6. Natančnost

Pomembno je, da se s kupcem natančno dogovorite, kaj vse od opreme boste v nepremičnini pustili  in česa ne. Omare in ostalo pohištvo, kuhinja, postelje, miza, luči ... Dobro je, da natančen popis dodate že v samo prodajno pogodbo, ob prevzemu stanovanja pa se potem še podpiše primopredajni zapisnik.