V Sloveniji nimamo natančnega izračuna, koliko stanovanj primanjkuje, a po anketi Stanovanjskega sklada Slovenije (SSRS) glede stanovanjskih potreb po občinah primanjkuje najmanj okoli 10.000 najemnih stanovanj. Trenutno pod okriljem Stanovanjskega sklada poteka sedem gradbenih projektov, od tega trije v  Ljubljani, dva v Mariboru in po eden v Kopru in Kranju. Trenutno pa se gradi in pripravlja okoli 2077 stanovanj.

Eden od načinov, kako bi lahko še dodatno pospešili reševanje stanovanjske problematike – ta je zaradi pomanjkanja stanovanj na eni in visokih cen tržnih najemnin na drugi strani iz leta v leto bolj pereča – so tudi tako imenovane stanovanjske zadruge. 

Kaj sploh je stanovanjska zadruga?

"Stanovanjska zadruga v osnovi predstavlja po navadi samoorganizirano skupino ljudi, ki imajo stanovanjski problem in si ga želijo rešiti s pomočjo zadruge. Po navadi gre za nek osnovni mehanizem, kako lažje priti do stanovanj, ter za povezovanje med iskalci stanovanj in različnimi javnimi akterji, denimo pri pridobivanju zemljišč ali nekih primernih stavb, pri čemer bi se zadruga lahko organizirala, ali pa pri pridobivanju financiranja kreditov, včasih tudi nepovratnih sredstev," je za Dom in vrt pojasnila Maja Hawlina z Inštituta za študije stanovanj in prostora ter iz stanovanjske zadruge Zadrugator.

Prednost stanovanjske zadruge je v tem, da se izogne posrednikom in da ne gre za profitno dejavnost, zato so takšna stanovanja dosegljiva tudi gospodinjstvom z nižjimi dohodki. Poleg tega stanovalci sooblikujejo stanovanjske prostore že od samega začetka in skupnost je bolj povezana.

"Zadnje čase se kaže, da je vse več interesa tudi zato, ker so zadruge narejene tako, da ljudje med seboj sodelujejo, da se skupaj odločajo, da gre za neko samoupravljanje, soodločanje … Pomeni, da se ljudje v osnovi poznajo, kar omogoča tudi, da se med njimi razvijajo malo bolj solidarnostni mehanizmi, da se vzpostavijo neke osnovne oblike pomoči," pravi Hawlina. 

Po navadi so takšne zadruge medgeneracijske in vključujejo različne ljudi, ki imajo različno znanje, sposobnosti in veščine, da si lahko med seboj pomagajo in izmenjujejo ta znanja in veščine. "Prednost je recimo to, da lahko starejša oseba priskoči na pomoč pri varstvu otroka mlade družine, starši teh otrok pa ji lahko pomagajo pri kakšnih težjih opravilih v stanovanju ali pa namesto nje opravijo večji nakup, ji ponudijo prevoz in podobno," navaja Hawlina.

Kako lahko zadruge pripomorejo k lažji dostopnosti stanovanj?

Zadruge cene stanovanj oziroma najemnin znižujejo na dva načina. "Eden je ta, da s povezovanjem gradnjo že v osnovi pocenimo. Ker je to neka samoorganizirana skupina, pa se izognemo tudi stroškom posredništva. Tukaj si torej nihče ne prisvaja profita pri gradnji, kar pomeni, da so lahko vsa stanovanja dostopnejša," pravi Hawlina. 

Poleg tega lahko s sodelovanjem z javnimi akterji zagotovijo, da so ta zadružna stanovanja še dostopnejša. 

Bi lahko takšne pobude vplivale tudi na znižanje tržnih najemnin? "Načeloma velja: večji ko je sektor, ki ponuja dostopna in kakovostna stanovanja, bolj lahko tudi vpliva na trg stanovanj. Ampak to ne pomeni samo stanovanjske zadruge – potrebovali bi tudi več neprofitnih najemnih stanovanj, ostale ponudbe stanovanjskih skladov. Ko je delež tega neprofitnega sektorja, h kateremu lahko štejemo tudi zadruge, dovolj velik, da lahko tekmuje s tem, kar je na trgu, potem so se tudi tisti na trgu prisiljeni prilagoditi tej ponudbi in ponuditi dostopnejša stanovanja," meni sociologinja, ki se ukvarja z vprašanji stanovanjske preskrbe in upravljanjem urbanega prostora.

Zadruge si na začetku po navadi določijo neko maksimalno najemnino in skušajo investicijo izpeljati na podlagi tega. "Skušajo torej zagotoviti, da bo stavba še vedno dovolj kakovostna, ampak da bodo lahko dosegli to najemnino. V Ljubljani denimo ne bi radi šli čez osem evrov na kvadratni meter, pa bo že to kar izziv, ampak upamo, da nam bo uspelo. To se zdi marsikomu veliko, ampak treba je vedeti, da trenutne povprečne cene tržnih najemnih stanovanj v Ljubljani znašajo med 13 in 15 evrov na kvadratni meter," pravi Hawlina.

Prednost zadrug pa je tudi ta, da ostaja zadružna najemnina stabilnejša, medtem ko se cene tržnih najemnin ves čas spreminjajo in rastejo.

Kakšna je razlika med stanovanjsko zadrugo in stanovanji, ki jih ponujajo stanovanjski skladi?

Pri zadrugi se člani po navadi zberejo, še preden se začne izvedba projekta. To pomeni, da pri projektu gradnje sodelujejo že na samem začetku. "V bistvu sodelujejo pri zasnovi koncepta o tem, kakšna bo stavba in kakšne prostore bo imela, sodelujejo tudi z arhitekti, zato da ti dobro razumejo njihove potrebe in želje ter se temu nekako poskušajo prilagoditi. Člani sami upravljajo to stavbo, odločajo, na kakšen način se vodi, kaj se tam dogaja, kako se upravlja," pojasnjuje Hawlina. Poleg tega pa pogosto ponujajo tudi skupnostne prostore. 

Pri financiranju pa so zadruge podobne neprofitnim stanovanjem s samoudeležbo, ki jih ponujajo javni skladi. "To pomeni, da je na začetku potreben nek lasten vložek vsakega člana, ki po navadi znaša od 10 do 15 odstotkov vrednosti stanovanjske enote, v kateri bo potem to gospodinjstvo bivalo."

Je pa najemnina običajno nekoliko višja od najemnin za neprofitna stanovanja. To pa predvsem zato, ker je preračunana tako, da pokrije investicijo v gradnjo stavbe oziroma prenovo, če gre za že obstoječo stavbo. 

Pri tem se pojavlja vprašanje, kaj se zgodi, če se nekdo, ki se vključi v stanovanjsko zadrugo in prispeva pri soudeležbi, pozneje izseli. V tem primeru se mu ta začetni vložek v celoti povrne, morda celo prilagojen na inflacijo. "Ta isti znesek pa bi moral vplačati nov član, ki se vseli namesto vas. To je odvisno od tega, na kakšen način se zadruga organizira, v vsakem primeru pa dobiš vstopni vložek povsem povrnjen," pojasnjuje Hawlina.

Kdo se lahko pridruži stanovanjski zadrugi?

Pogoji za vključitev v stanovanjsko zadrugo so odvisni od same zadruge. "Ampak načeloma se pogovarjamo o tem, da mora biti – če je zadruga deležna določenih javnih ugodnosti – na nek način zamejeno, kdo lahko biva v njej. Prvi pogoj je seveda, da nimaš druge primerne stanovanjske enote. Ne želimo namreč spodbujati tega, da bi nekdo v tem videl dobro priložnost in bival v stanovanjski zadrugi, svoje stanovanje pa za visoko najemnino oddajal na trgu," pravi Hawlina.

Najverjetneje bi bil eden od pogojev tudi prihodkovni cenzus, ki bi bil podoben kot pri neprofitnih stanovanjih s samoudeležbo. "Se pa pogovarjamo tudi o tem – in to močno spodbujamo – da bi lahko obstajal določen delež stanovalcev, ki ne ustrezajo temu cenzusu in zato lahko plačujejo nekoliko višje najemnine. Tako lahko zadruga sprejme enak delež stanovalcev, ki si drugače ne bi mogli privoščiti bivanja v njej. Gre torej za nek interni solidarnostni mehanizem," je pojasnila sociologinja z Inštituta za študije stanovanj in prostora.

Kje bi lahko dobili prve stanovanjske zadruge in kdaj?

Stanovanjske zadruge se zdijo na papirju preprosta rešitev. A za svojo učinkovito izvedbo bi potrebovale večjo sistemsko podporo, da bi lahko zares ponujale cenovno dostopna in kakovostna najemna stanovanja. 

"Pri predlogu novega zakona pod prejšnjo vlado so bile zadruge že vključene v zakon. Imele so svoje poglavje in so bile deležne določenih ugodnosti, med drugim tudi možnosti brezplačne stavbne pravice. Pri stavbni pravici je zemljišče ves čas v javni lasti, zadruga pa ima na tem zemljišču pravico graditi stavbo, ki je v lasti zadruge, in jo uporabljati denimo 99 let. Potem pa se vidi, ali je zadruga še delujoča, ali je smiselno obnoviti stavbno pravico ali pa jo potem mesto prevzame nazaj," pojasnjuje Hawlina.

V Zadrugatorju so računali, da bo ta zakon sprejet in da bodo lahko nadaljevali projekt. Pogovarjali so se že z Javnim stanovanjskim skladom Mestne občine Ljubljana, ki je pripravljen del zemljišča na Rakovi jelši nameniti za projekt najemne stanovanjske zadruge. "Kot velika ovira pa se je pri tem pokazal trenutni zakonodajni okvir, v katerem zadruga ne more pridobiti pravice za gradnjo na zemljišču pod tržno ceno. Tržna cena zemljišča v Ljubljani predstavlja približno 25 odstotkov vrednosti investicije, kar ni zanemarljiv delež," pravijo v Zadrugatorju. 

Po trenutni zakonodaji bi lahko zadrugo zgradili, če bi imeli zemljišče v lasti. Ampak nakup zemljišča bi močno podražil investicijo in tudi končno najemnino za uporabnike. Takšna stanovanja potem ne bi bila dovolj dostopna. 

"Trenutno si prizadevamo, da bi se takoj po naslednjih volitvah zagotovil zakonodajni okvir, ki bi omogočal razvoj in stanovanjskega zadružništva v Sloveniji," pravi Hawlina.

"Med drugimi občinami pa sta trenutno najdlje občini Hrastnik Cerkno, ki delata malo drugačen model, kot si ga želimo za Ljubljano. Ta drugačen model je lahko tudi dostopnejši, saj cene zemljišč tam niso tako visoke in bodo verjetno zadružniki od občine odkupili zemljišče, ker drugače ni možnosti, da bi občina na kakšen drugačen način to zemljišče predala zadrugi," pravi Hawlina. Tako se bodo tam najverjetneje gradila stanovanja, ki bodo na koncu postala lastniška. "Tako da gre v bistvu za neko vrsto lastniške zadruge oziroma nekaj takega, kar smo še v času Jugoslavije poznali kot gradbene zadruge."

Posamezne občine so torej stanovanjske zadruge že prepoznale kot dober mehanizem na poti do dostopnega kakovostnega stanovanja. Pri tem pa gre za izpolnjevanje potreb članov zadruge in ne za dobičke.

Kaj se zgodi z najemninami, ko stanovanjska zadruga poravna kreditne obveznosti?

Gradnja stanovanjskih zadrug se financira z dolgoročnimi krediti, po navadi na 30 ali 40 let. A kaj se zgodi s presežkom denarja od najemnin, ko se kreditne obveznosti enkrat poravnajo, je odvisno od posamezne stanovanjske zadruge. 

"Nekatere se odločijo ohraniti enako raven najemnine, ker je po 30 letih zelo verjetno, da bo treba že precej vložiti v obnovo stavbe, in na tak način raje ostanejo varne – da imajo dovolj sredstev, če je treba menjati streho ali kaj podobnega. Druga možnost pa je, da začne zadruga višek najemnine vlagati v sklade, ki so koristni za lokalno okolje, ali pa pomaga drugim stanovanjskih zadrugam bodisi z nepovratnimi sredstvi ali s kreditom. Tretja možnost pa je, da se odločijo znižati najemnino za strošek kredita," pojasnjuje Hawlina. 

Zürich in Dunaj kot navdih

Stanovanjske zadruge poznajo že v številnih državah. Slovenski "zadružniki" se najbolj zgledujejo po Švici, kjer je to področje urejeno tako, da mesto zadrugi nameni brezplačno stavbno pravico. "Najprej naredijo natečaj, na katerem je izbrana zadruga s konceptom, ki se zdi najbolj smiseln za tisti prostor. Potem imajo še različne sisteme financiranja oziroma finančne načine, ki jih lahko uporabijo zadruge in jim tudi olajšajo izvedbo projekta," pravi Hawlina.

Dober primer zadružništva je tudi Dunaj, kjer je to že uveljavljen mehanizem. Vsak tretji Dunajčan živi v občinskem stanovanju, ki je cenovno dostopno, ljudje pa so ponosni, da živijo v občinskih stanovanjih, je na novembrski spletni konferenci poudarila Michaela Kauer, vodja pisarne mesta Dunaj v Bruslju.

Da gre za dober način reševanja stanovanjske problematike, so ugotovili tudi v Barceloni, kjer so pred nekaj leti zgradili prvo stanovanjsko zadrugo. "In mesto je ta projekt prepoznalo kot nekaj, kar je dobro, vredno podpore in v javnem interesu. Kot kaže, zdaj na letni ravni ponujajo več zemljišč za gradnjo stanovanjskih zadrug. Mislim, da se zdaj izvaja ali načrtuje že okoli deset projektov," je dejala Hawlina. 

Upa, da bomo tudi v Sloveniji prišli do prvega pilotnega projekta stanovanjske zadruge, ki mu bodo nato sledili še drugi. Zato si prizadevajo, da bi se vzpostavil sistem, "ki bi zadrugam omogočal, da bi ponujale stanovanja širšemu krogu ljudi, ne samo tistim, ki lahko verjetno že zdaj rešijo svoje stanovanjsko vprašanje in jih ne zanimajo modeli sobivanja".