Vsi, ki hišo že imajo, naj si bo podedovana ali zgrajena z lastnimi rokami, vedo, da hiša ni projekt, ki bi se lahko kadarkoli končal. Gre za življenjski projekt, ki ga je treba nenehno obnavljati, spremljati, dodajati in osveževati. Ob odločitvi za novogradnjo nas spremljajo različni občutki, navadno pa ni nič nenormalnega, če se soočamo z občutki nemoči, ko vidimo, kaj vse nas čaka. Ko se odločimo za gradnjo hiše, je dobro, da imamo ob sebi vsaj enega strokovnjaka, najboljše je arhitekta, ali pa koga z drugega področja in iz druge stroke, ki nam zna svetovati in nas usmerjati. Seveda govorimo o človeku, ki mu gre zaupati.

Začetek

Prvi korak seveda predstavlja odločitev o gradnji lastne hiše, nato pa je vse odvisno od ideje, ki jo imamo v glavi. Kakšno hišo si želimo? Kaj želimo od nje? Kakšno zemljišče hočemo, bolje rečeno, potrebujemo? Koliko prostora imamo na voljo? Vsa ta vprašanja sodijo v začetno fazo, še preden se lotimo postopka in same gradnje. Najlažja pot do hiše je, če izberemo projektanta oz. arhitekta, s katerim skupaj, na podlagi naših želja, pripravimo idejno zasnovo hiše. Arhitekt lahko pridobi tudi vso potrebno dokumentacijo namesto nas. Ko pridobimo dokumentacijo – vsa soglasja in plačilo komunalnega prispevka, na pristojni upravni enoti oddamo vlogo za gradbeno dovoljenje.

Informacije o tem, kje lahko gradimo in katera zemljišča so zazidljiva, lahko preverimo lokacijsko prek spletnih strani občin. A kot smo dejali, če že na začetku izberemo ustreznega arhitekta, bo vse to uredil on. Za pridobitev je pomembno, da preverimo zazidljivost parcele – kakšne so možnosti gradnje, kakšne so omejitve pri posegu v okolje. Navadno moramo v nadaljevanju sami, ali pa spet arhitekt, pri geodetski upravi in pooblaščenem geodetu preveriti obstoječo infrastrukturo. Iz tega pridobimo podatke, kje bo najlažje priključiti vodovod, elektriko, kanalizacijo in ostalo.

Potrebna soglasja

Soglasja vključujejo, kot smo že omenili, javno infrastrukturo – od komunale, elektrike, dostopa do ceste. Še enkrat poudarjamo, da je pomembno, da preverimo, ali je parcela morda zavarovana na podlagi kakršnega koli predpisa ali smo pri gradnji s čimerkoli omejeni. K drugim soglasjem, ki jih moramo pridobiti, sodijo  kulturno varstveno soglasje, soglasje za raziskavo in morebitno odstranitev dediščine, naravno varstveno soglasje, vodno soglasje in okoljevarstveno soglasje. Ko so ta soglasja pridobljena, arhitekt izstavi projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, skupaj z vlogo pa ga priloži na pristojno upravno enoto. Poudariti je treba, da pred izdajo gradbenega dovoljenja plačamo tudi upravno takso!

Gradbeno dovoljenje

Gradnja objekta je legalna, ko ustrezni pristojni organ izda dokumentacijo z upoštevanjem gradbenih pogojev, ki jih ta predpiše. Od lanskega junija gradbenega dovoljenja ne potrebujemo več za rušenje stavb, za enostavne prenove in začasne objekte, skladno z novim gradbenim zakonom pa je začelo veljati, da moramo začetek gradnje priglasiti pristojni upravni enoti. Po gradbenem zakonu, ki je v uporabi od 1. avgusta 2018, je za novogradnjo, rekonstrukcijo in spremembo namembnosti objekta treba imeti pravnomočno gradbeno dovoljenje, začetek gradnje objekta pa moramo prijaviti v skladu s 63. členom zakona:

Ko izpolnjujemo vse zgoraj naštete pogoje, obvezno javimo upravni enoti začetek gradnje!

PZI – Projekt za izvedbo

Ko pridobimo gradbeno dovoljenje, ki se izda na podlagi pregledane projektne dokumentacije, izstavljene od arhitekta, je treba pridobiti še projekt za izvedbo. Tega upravna enote ne zahteva pri izdaji, toda nujno potreben je na sami lokaciji gradnje. Pristojni nadzornik namreč nadzira gradnjo in dejstvo, ali se ta gradi v skladu s projektom. Namen projekta za izvedbo ni toliko v tem, da nadzoruje gradnjo in 'gleda pod prste', temveč ščiti predvsem graditelja in obvezuje vse vpletene, če delujejo v skladu z izstavljenimi dokumenti.

PID – Projekt izvedbenih del

Za razliko od PZI, ki ga potrebujemo pred in med samo gradnjo, projekt izvedbenih del potrebujemo po končani gradnji. Ta odraža stanje gradnje, ki ga lahko nadalje uporabljamo v fazah obnove, rekonstrukcije, morebiti tudi pri rušitvi objekta.

Katastrski vpis

Gradnja je končana, postopka pa še ni konec. Po novi gradbeni zakonodaji potrebujemo ustrezno uporabno dovoljenje, in sicer predvsem za pridobitev tako imenovane pravice za uporabo objekta in za pridobitev hišne številne stavbe. Vsako novogradnjo, predvsem družinske hiše, je treba po koncu gradnje vpisati v kataster stavb. Vlogo za vpis stavbe v kataster lahko vložijo investitor gradnje (torej tisti, ki gradi), lastnik parcele, na kateri stoji stavba, imetnik stavbne pravice, uporabnik stavbe in upravnik stavbe. Vlogi priložite elaborat za vpis stavbe v kataster stavb, ki sta ga izdelala projektant ali pooblaščeno geodetsko podjetje. Na strani eUprave Republike Slovenije imajo zapisano:

Pozor: po novem gradbenem zakonu brez uporabnega dovoljenja ne boste dobili hišne številne

Po novem gradbenem zakonu se bo od vas kot novo nastalega lastnika objekta zahtevala tudi pridobitev uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje je odločba, s katero se vam dovoljuje uporaba samega objekta. Skladna mora biti z izdanim gradbenim dovoljenjem, pridobiti pa se mora, ko so dela na objektu že dokončana. Kot lastnik novonastalega objekta (investitor) morate od nadzornika pridobiti izjavo ob vlogi za izdajo uporabnega dovoljenja za spremembo namembnosti - da so dela končana po pravilniku in priloženih zahtevah. 

Na strani eUprave lahko investitor ali pooblaščenec oddata elektronsko podpisano zahtevo na pristojen organ. Elektronsko vlogo vlagatelji oddajo po elektronski pošti, izpolnjeno pa morate poslati na Upravno enoto, na katerem območju leži objekt, za katerega se izdaja uporabno dovoljenje.

Kaj pa nam je zaupal Bojan Žlebnik o fazah gradnje? Poglejte si v videoposnetku: