V osnovi gre pri najemu za to, da najemodajalec izroči najemniku nepremičnino v rabo, najemodajalec pa se zavežete za to plačevati najemnino. Najemnik ima torej stanovanje v posesti in pravico do uporabe, hkrati pa obveznost, da za to plača najemnino. Iz pogodbenega razmerja izhaja, da je najemnik dolžan prepustiti stvar v uporabo, hkrati pa ima pravico terjati  plačilo. A poglejmo podrobneje.

OBVEZNOSTI NAJEMODAJALCA:
- izročiti stanovanje v stanju, ki omogoča normalno rabo;
- vzdrževati stanovanje in skupne dele;
- odgovarja za stvarne in pravne napake;
- prijaviti oddajo stanovanja pristojnemu organu v roku 30 dni od sklenitve najemne pogodbe.

OBVEZNOSTI NAJEMNIKA:
- uporabljati stanovanje v skladu s pogodbo;
- vzdrževati stanovanje;
- odgovarjati za škodo, ki nastane zaradi malomarnosti oziroma nepravilne rabe ter poravnati stroške popravila;
- lastnika obveščati o napakah, za katere odgovarja lastnik;
- plačati dogovorjeno najemnino in stroške;
- dopustiti lastniku vstop v stanovanje, a največ 2-krat letno;
- lastnika obvestiti, če 6 dni v 3 mesecih stanovanje uporablja še kdo drug;
- javiti spremembo števila oseb, ki bivajo v stanovanju;
- dopustiti vstop v stanovanje, da se opravijo določena dela za izboljšanje stanovanj, zmanjšanje porabe energije in vode;
- po prenehanju najemnega razmerja izročiti stanovanje lastniku v posest v stanju, v kakršnem ga je prevzel.

Najemnik mora tudi opraviti neodložljiva popravila, da se zavarujejo življenja ali zdravje stanovalcev oziroma stanovanja in opreme v njem pred večjo škodo, nato pa ima pravico zahtevati povračilo stroškov. Povrnitev škode lahko zahtevate tudi, če najemodajalec opusti obveznost vzdrževati stanovanje v stanju, ki omogoča normalno uporabo. Za čas, ko najemnik ne more uporabljati stanovanja, kot posledice opustitve dolžnosti najemodajalca vzdrževati stanovanje v stanju, ki omogoča normalno uporabo, lahko najemnik zahteva sorazmerno zmanjšanje najemnine za ta čas.

Če želi najemnik opraviti spremembo stanovanjskih prostorov, vgrajene opreme in naprav ali opraviti koristna vlaganja oziroma izboljšave, mora pridobiti pisno soglasje lastnika, čeprav v določenih primerih lastnik soglasja ne more odreči.

Za stvarno napako gre, ko nepremičnina , ki jo najemate, nima lastnosti, potrebnih za normalno rabo ali posebnih lastnosti, če je lastnik to vedel. V takem primeru imate možnost zahtevati popravilo, če je mogoče, oziroma zamenjavo, znižanje plačila ali celo razdrtje pogodbe in povrnitev škode.

Pravna napaka je, če ima na nepremičnini recimo pravico 3. oseba, s tem pa se izključuje vaša pravica, ob pogoju, da vi zanjo niste vedeli (obremenjena z zastavno pravico, služnostjo …). V takem primeru lahko zahtevate odpravo napake, zamenjavo stvari, razdrtje pogodbe, znižanje plačila, terjate odškodnino.

Sestavine najemne pogodbe

Najemna pogodba mora vsebovati opis stanovanja (lega, struktura, komunalna opremljenost, leto izgradnje. Vsebovati mora osebne podatke lastnika (ime, priimek, davčna številka) in najemnika (ime, priimek) ter navedene osebe, ki bodo z najemnikom bivale v stanovanju. V pogodbi mora biti tudi določena višina najemnine, način in roki plačevanja, čas trajanje pogodbe, način predaje in določeno mora biti, kateri stroški niso vključeni v najemnino (tekoči stroški) in jih mora najemnik še plačevati.

Stavbe z vsaj 2 etažnima lastnikoma ali 8 posameznimi deli morajo obvezno oblikovati rezervni sklad. Je neke vrste omejitev lastninske pravice, ki zavezuje etažne lastnike skrbeti in vzdrževati nepremičnino v stanju, ki omogoča namensko in običajno rabo. Sredstva iz rezervnega sklada so strogo namenska – namenjena le za vzdrževanje nujna vzdrževalna dela in dela po načrtu vzdrževanja), za pokritje stroškov, vezanih na učinkovitejšo rabo energije, izboljšave, za odplačevanje kreditov, vezanih na prej omenjene zadeve, ter za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad. To je strošek, ki ga nosi najemodajalec (lastnik) nepremičnine.

Odpoved pogodbe

Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov, in sicer, če najemnik povzroča škodo na stanovanju ali skupnih delih, če v stanovanju opravlja dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem, če ne plača najemnine ali stroškov v roku, ki je določen, oziroma v 60 dneh od prejetja računa, če rok ni določen.

Odpove jo lahko, tudi če najemnik krši pravila medsosedskega sožitja in če brez soglasja lastnika stanovanje več kot 60 dni v 3 mesecih uporablja kdo drug, če brez soglasja lastnika najemnik odda stanovanje v podnajem, ne prevzame stanovanja oziroma v njem ne začne bivati v roku 30 dni od sklenitve pogodbe,

Lastnik mora pisno obvestiti najemnika o kršitvi (v opominu mora navesti kršitev, ter način in rok za odpravo odpovednega razloga). Opomni le enkrat, razen če je med dvema kršitvama preteklo več kot 1 leto. V primeru, da najemnik  v določenem roku ne odpravi kršitve, lahko lastnik zahteva izpraznitev stanovanja - na voljo ima tožbo za izpraznitev.

Iz nekrivdnih razlogov (če se recimo odloči, da bi v nepremičnini živel sam ali njegovi ožji družinski člani) lahko najemodajalec istemu lastniku pogodbo odpove le enkrat. V takem primeru mu mora zagotoviti najemniku primerno stanovanje – najemniku se položaj zaradi tega ne sme poslabšati. Pomemben je podatek, da stroške selitve nosi lastnik!

Težava, na katero lahko lastnik naleti, je, če najemnik ne zapusti stanovanja, ko bi ga moral. Če najemnik, četudi ga je lastnik pisno obvestil o kršitvah, a so se kršitve nadaljevale, stanovanja ne zapusti, temveč celo zamenja ključavnico, lastnika praktično postavi pred vrata. V primeru, da lastnik znova zamenja ključavnico, ga lahko najemnik toži zaradi motenja posesti.

Težava je tudi prijava začasnega ali stalnega bivališča. Za prijavo Zakon o prijavi prebivališča določa, da mora posameznika izkazati pravico bivati na določenem naslovu. Za dokazilo poleg dokaza o lastništvu oziroma pisnega soglasja lastnika nepremičnine zadostuje že najemna ali podnajemna pogodba. Težava je, če si najemnik nakoplje dolgove – rubežniki lahko namreč potrkajo na vrata stanovanja, v katerem biva, pa čeprav ni njegovo. Rubežnik lahko zarubi predmete, ki jih ima najemnik v posesti, lastnik pa mora nato vložiti ugovor oziroma dokazati, da so predmeti njegovi. Temu se lahko najemodajalec izogne z natančnim popisom predmetov, ki se ga vključi v najemno pogodbo.